Firmy budowlane wyliczają koszt zewnętrzny biurokracji w wydawaniu pozwoleń na budowę w przeliczeniu na metr mieszkania. Jednym z przykładów notorycznego łamania przepisów przez samorządy jest czas wydawania pozwolenia na budowę. Zgodnie z przepisami decyzja powinna być wydana maksymalnie w ciągu dwóch miesięcy. W rzeczywistości nawet dotrzymanie tego maksymalnego terminu jest rzadkością (PZFD):
Aż 47% realizowanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Aż 26% realizowanych jest w terminie powyżej pół roku.
Ale tak jest tylko tam gdzie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W Krakowie jest nimi objęta ok. 1/3 miasta. I tutaj trzeba występować o warunki zabudowy — mechanizm, który oryginalnie miał być wyjątkiem na szczególne okazje gdy w danym miejscu pzp jeszcze nie uchwalono. W praktyce jest jednak normą:
Aż 95% decyzji wydawanych jest z przekroczeniem terminu określonego w Kodeksie Postępowania Administracyjnego. Aż 52% decyzji wydawanych jest w terminie dłuższym niż rok.
Jaki wpływ ma to opóźnienie na koszt budowy? Bezpośredni, bo w najlepszym przypadku dłuższy czas między zakupem działki i sprzedażą mieszkań oznacza wyższe konieczność spłacania kredytu o rok dłużej lub zamrożenie własnych środków na ten okres. PZFD szacuje te koszty tak:
Koszty pośrednie, które wynikają z długiego czasu przygotowania inwestycji, mogą podwyższyć koszt budowy metra kwadratowego mieszkania. Jeśli zwłoka wynosi rok - nawet o 5 proc., co np. w Warszawie może oznaczać blisko 400 zł na metr.
Warto to powtórzyć — koszt mieszkań jest o te 5% wyższy wyłącznie z powodu notorycznej nieefektywności urzędów zajmujących się wydawaniem pozwoleń na budowę.
Kolejnym skutkiem biurokracji jest też ograniczenie konkurencji na rynku budowlanym. Skoro wydanie uzyskanie administracyjnej zgody na budowę jest w sposób arbitralny przedłużane to każdy kto ją chce rozpocząć musi mieć środki na finansowanie tego okresu. Tym większe, im większe opóźnienie. W rezultacie mniej firm może wchodzić na ten rynek, a najlepiej radzą sobie w tym bagienku firmy umiejące “załatwić” sprawne wydawanie pozwoleń. Mały rynek gwarantuje im jednak wysokie zyski.
Małe pokrycie planami to również czynnik sprzyjający firmom dobrze “ustawionym” w lokalnym bagienku. Budowa na podstawie “wuzetki” umożliwia bowiem np. postawienie wielorodzinnego bloku wśród domów jednorodzinnych, nawet jeśli jest to całkowicie sprzeczne ze studium zagospodarowania dla danej okolicy. Studium bowiem, w odróżnieniu od planu, nie ma żadnej mocy wiążącej. Stąd plany zagospodarowania opłaca się pewnej grupie inwestorów blokować. W czym wybitnie pomaga niska jakość pracy urzędów. Po prostu symbioza, można pomyśleć…
Plany zagospodarowania w Krakowie to w ogóle fenomen — jak pisałem, jest nimi pokryte ok. 30% powierzchni inwestycyjnych miasta (dla porównania w Gdańsku - 100%). To nie tak, że Biuro Planowania Przestrzennego nic nie robi bo nieustannie przystępuje do sporządzania jakiegoś planu. Prace nad nim ciągną się niemiłosiernie kilka lat, po czym plan jest uchylany w sądzie lub Rada Miasta podejmuje decyzję od odstąpieniu od jego sporządzenia. Albo w międzyczasie przychodzą wybory. Albo zmieniają się przepisy. I zaczynamy od nowa.
Na radnych nie ma rady — sami sobie takich … wybraliśmy. Ale skoro możliwe jest uchylenie planu w sądzie, to widocznie posiadał on jakieś wady?